Asansör Yenileme ve Dış Cephe Mantolama Parasını Ev Sahibi mi Öder Kiracı mı? Sorusunu Yanıtlıyoruz…

Asansör yenileme, dış cephe mantolama, çatı onarımı, kolon güçlendirme ve benzeri binanın değerini artıran büyük onarım giderleri kural olarak ev sahibine aittir. Kiracının sorumluluğu ise yalnızca kullanım süresince oluşan işletme giderleriyle sınırlıdır.

Asansör yenileme ve dış cephe mantolama parasını ev sahibi mi öder kiracı mı? Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri bu sorudur. Özellikle asansörlerin modernizasyonu, dış cephe yalıtımı, ana taşıyıcı kolonların güçlendirilmesi veya çatı izolasyonu gibi ciddi bütçe gerektiren işler gündeme geldiğinde, faturanın kiralık dairelerde yaşayan kiracılar tarafından mı yoksa mülk sahipleri tarafından mı karşılanacağı büyük bir tartışma konusudur.

Taşınmazı fiilen kullanan kişinin sorumluluk sınırları ile mülkiyet hakkından doğan yasal yükümlülüklerin net olarak ayrılması, hem komşular arasındaki hukuki anlaşmazlıkları önler hem de sitelerdeki bütçe yönetiminin şeffaf şekilde yürütülmesini sağlar.

Asansör Yenileme ve Dış Cephe Mantolama Parasını Ev Sahibi mi Öder?

Kat mülkiyeti hukukunda harcamalar temel olarak ikiye ayrılır: Yapısal yatırımlar (demirbaş harcamaları) ve işletme (kullanım) giderleri. Asansörün motorunun değiştirilmesi, kabinin modernizasyonu veya binaya komple yalıtım yapılması doğrudan doğruya binanın ömrünü uzatan, enerji verimliliğini artıran ve mülkün piyasa değerini kalıcı olarak yükselten harcamalardır.

Mülkiyet hakkı ve bu hakka bağlı olan kalıcı değer artışı kat malikine aittir. Bir kiracı daireyi tahliye ettiğinde, yapılan mantolamayı veya yenilenen asansör kabinini yanında götüremeyeceği için, bu tür kalıcı yatırımların finansmanını kiracıya yüklemek hukukun genel hakkaniyet ilkelerine aykırı görülebilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu ile uygulamadaki yerleşik yargı kararları birlikte değerlendirildiğinde, bu tür kalıcı yatırımların ekonomik yükünün kural olarak kat malikine ait olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle yönetim kurullarında alınan kararlar doğrultusunda oluşturulan demirbaş fonlarına ilişkin ödemelerin ekonomik yükü kural olarak kat malikine aittir.

Asansör Yenileme ve Dış Cephe Mantolama Giderlerinde Kanun Ne Diyor?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanların bakımı, korunması ve yenilenmesiyle ilgili sorumlulukları net hükümlerle sınırlandırmıştır. Kanunun ortak giderlerin paylaşımını düzenleyen 20. maddesi, her kat malikinin ortak yerlerin bakımı, korunması ve güçlendirilmesi giderlerine kendi arsa payı oranında katılmak zorunda olduğunu belirtir.

Bununla birlikte, kiracının sorumluluğunun sınırını çizen ve mülk sahibinin borçlarından ötürü kiracıya hangi şartlarda başvurulabileceğini düzenleyen kilit madde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesidir. Kanun metni bu konuda şu yasal çerçeveyi çizmektedir:

“Kat malikin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümden kiracı olarak, sükna hakkı sahibi olarak veya başka bir sebeple devamlı bir surette faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”

Bu yasal hüküm, uygulamada çok önemli bir denge kurar. Site yönetimi, ana gayrimenkulün ortak borçlarını tahsil edebilmek adına yasal olarak kiracıya başvurabilir. Ancak kiracı, yalnızca o ayki ev sahibine ödeyeceği kira bedeli kadar bir tutarı site yönetimine ödemekle mükelleftir. Kiracının yaptığı bu demirbaş ödemesi, yasal olarak ev sahibine olan kira borcundan mahsup edilir (düşülür). Dolayısıyla harcamanın nihai faturası yine ev sahibinin bütçesinden çıkmış olur.

Uygulamada bu hüküm, site yönetiminin alacağını güvence altına almak amacıyla düzenlenmiştir. Demirbaş niteliğindeki giderlerin nihai ekonomik yükü ise kural olarak kat malikine aittir.

Adım Adım Demirbaş Giderlerinin Tahsilat Süreci

Büyük bir demirbaş projesine karar verildiğinde, Aydın genelindeki profesyonel sitelerde süreç şu yasal hiyerarşi ile işletilir:

Kat Malikleri Kurulu Kararı: Öncelikle genel kurulda veya olağanüstü kurulda asansör yenileme ya da dış cephe mantolama kararı alınır ve bütçe (avans projesi) onaylanır.
Ev Sahibine Tebligat ve Ödeme Talebi: Belirlenen demirbaş ödeme planı doğrudan kat maliklerine (ev sahiplerine) tebliğ edilir.
Kiracıya Bildirim ve Kira Mahsubu: Eğer ev sahibi yurt dışındaysa veya kendisine ulaşılamıyorsa, site yönetimi kiracıya yazılı bildirim göndererek o ayki kirasını banka kanalıyla site yönetimi hesabına yatırmasını isteyebilir. Kiracı yaptığı ödemeyi belgeleyerek bu tutarı kira borcundan mahsup edebilir.
Yasal Takip Süreci: Ev sahibinin payına düşen demirbaş bedeli zamanında ödenmezse, kiracının sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereği ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Yönetim, doğrudan borçlu kat maliki hakkında icra takibi başlatır. İcra müdürlüğü tarafından gönderilen ödeme emri sonrasında da ödeme yapılmazsa, borçlu ev sahibinin banka hesaplarına, araçlarına veya söz konusu dairesine haciz konulması süreci işletilir. Ayrıca gecikilen her ay için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/b).

Kira Sözleşmesindeki Özel Maddeler Yasal Sorumluluğu Değiştirir mi?

Hukukumuzda borçlar yasası kapsamında “sözleşme serbestisi” ilkesi geçerlidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu kamu düzenine ilişkin hükümler barındırdığından, site yönetimi alacağını tahsil etmek amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tanıdığı haklar kapsamında kat malikine veya kanunda belirtilen şartlar oluştuğunda kiracıya başvurebilir. Ancak giderin nihai ekonomik yükü kural olarak kat malikine aittir.

Kira sözleşmesinde demirbaş giderlerine ilişkin açık hükümler bulunması hâlinde taraflar arasındaki ilişki bu sözleşme çerçevesinde değerlendirilir. Ancak bu tür hükümler, site yönetiminin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan hak and yetkilerini ortadan kaldırmaz.

Eğer sözleşmede net bir ibare yoksa, Yargıtay kararlarında, binanın değerini artıran veya yapısal nitelik taşıyan büyük onarım ve yenileme giderlerinin kural olarak kat malikine ait olduğu yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.

Aydın, Kuşadası ve Didim’deki Yazlık Sitelerde Uygulama Nasıl?

Özellikle Kuşadası, Didim ve Akbük gibi yazlık bölgelerimizde yer alan sitelerde, kış aylarında binaların deniz tuzu, yoğun nem ve rüzgar gibi etkenlerden korunması için dış cephe mantolaması ve asansör modernizasyon ihtiyacı çok daha sık doğmaktadır. Efeler, Söke ve Didim’deki çok katlı binalarda da asansörlerin mavi veya yeşil etiket alabilmesi için yapılan kapsamlı modernizasyon çalışmaları yüksek maliyetler oluşturmaktadır.

Aydın genelinde profesyonel standartlarda yönetilen sitelerde, bu harcamalar “işletme projesi” ile “demirbaş projesi” olarak iki ayrı banka hesabında toplanır. Böylece kiracılarla ev sahipleri arasında hangi paranın kimden çıkacağı konusunda hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör değişim ücretini kiracı öder mi?

Hayır. Asansörün motoru, kabini, halatları gibi ana bileşenlerinin komple değiştirilmesi veya yenilenmesi demirbaş yatırımıdır. Bu nedenle asansör değişim ücreti kural olarak kat malikine (ev sahibine) aittir. Kiracı yalnızca aylık periyodik bakım masraflarından sorumludur.

Mantolama aidata dahil midir?

Mantolama giderleri binanın ortak yapısına değer katan kalıcı bir yatırım (demirbaş) olduğu için normal aylık rutin işletme aidatının bir parçası değildir. Kat malikleri kurulunca onaylanan özel bir “avans projesi” (demirbaş bütçesi) kapsamında, ek demirbaş ödemesi olarak toplanır.

Çatı onarım masrafını kim öder?

Çatı, binanın ortak alanı ve koruyucu ana yapısıdır. Dolayısıyla çatı akması, izolasyonu veya tamamen yenilenmesi gibi onarım masraflarının tamamı, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca kat maliklerinin (ev sahiplerinin) arsa payı oranında sorumluluğundadır.

Demirbaş aidatı kiracıdan alınabilir mi?

Site yönetimi alacağını güvence altına almak için KMK m. 22 uyarınca kiracıya başvurabilir. Ancak kiracı, bu bedeli yalnızca ödemekle yükümlü olduğu o ayki kira miktarı kadar ödeyebilir ve ödediği bu demirbaş aidatını ev sahibine ödeyeceği kiradan mahsup ederek düşebilir.

Büyük onarım giderleri kiradan düşülür mü?

Evet. Eğer mülk sahibinin ödemesi gereken mantolama, asansör yenileme veya çatı onarımı gibi büyük giderler site yönetimi tarafından kiracıdan tahsil edilmişse, kiracı ödeme dekontunu ibraz ederek bu tutarları o ayki kira borcundan yasal olarak düşebilir.

İlginizi Çekebilecek Diğer Konular

Apartman veya sitenizde aidat tahsilatı, bütçe yönetimi ya da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun doğru uygulanması konusunda desteğe ihtiyaç duyuyorsanız, Aktemur Site Yönetimi olarak Aydın genelinde profesyonel yönetim hizmeti sunuyoruz. Şeffaf, dijital ve mevzuata uygun yönetim çözümlerimiz hakkında daha fazla bilgi almak için bizimle dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.